캘리포니아주의 주택부족 현상, 인종차별적 조닝법에서 유래했다.

by | Sep 21, 2021 | Housing, Korean Translations

마크 하딘, 에스닉 미디어 서비스(EMS)

연방정부 및 주정부 차원에서 내려진 렌트비 미납에 따른 강제퇴거 중지명령이 9월 30일로 종료된다. 이에 따라 전국 200여만명, 캘리포니아주 88만명의 성인이 당장 살던 곳에서 쫓겨날 위기에 처했다.

UC버클리 터너 주택발전센터 (Terner Center for Housing Innovation)의 캐롤라이나 리드(Carolina Reid) 연구원은 지난 9월 14일 에스닉 미디어 서비스(EMS) 주최 기자회견에서 지난 8월 나온 도시연구소(Urban Institute) 연구결과를 발표했다.

그는 “최근 각 주의 거주비가 소득수준을 넘어서는 상황이며, 코로나로 인해 이 같은 상황이 더욱 악화되는 ‘퍼펙트 스톰’이 벌어지고 있다”고 말했다.

그러나 정치권은 퇴거 중지명령 연장을 시행할 의지를 전혀 보이지 않고 있다고 지적했다.

연방정부는 지난 봄 코로나19로 인해 곤란을 겪고 있는 세입자들을 위해 465억원의 예산을 렌트비 지원금으로 배정했다. 이 돈은 미국내 모든 세입자들의 밀린 렌트비를 두번 지급하고도 남는 돈이다. 그러나 현재까지 전국적으로 62억달러만이 지급된 상태다.

캘리포니아주는 Housing is Key (housing.ca.gov) 프로그램을 통해 연방자금의 14.3%를 지급한 상태다.

이 프로그램은 강제퇴거 중단 상태로 심사중인 상태의 랜드로드와 테넌트 양쪽이 모두 신청할수 있다.

UC버클리의Othering and Belonging Institute의 사미르 갬비(Samir Gambhir) 연구원은 주택부족 현상의 오랜 역사적 의미에 대해 설명했다.

주택 부족현상의 첫번째 이유는 특정 지역에는 단독 가구 거주 주택만을 허용하는 조닝법 (zoning laws)이다. 이 제한 규정 때문에 신규 주택 숫자가 한정되고 있으며, 주거비 상승 및 주택공급 부족 현상이 계속되고 있다.

그 결과는 바로 실질적인 거주지 인종 분리 현상이다.

이 연구소에 따르면, 2019년 미국내 20개 대도시 거주지역은 1990년에 비해 인종 분리현상이 심각해지고 있다.

예를 들어, 샌프란시스코 베이의 거주지역 82%는 단독 가구 주택 지역으로 제한돼 있다고 이 연구소는 밝혔다. 이 지역 거주자의 55%는 백인이다. 이는 저소득층 지역 백인 거주민 36%에 비해 비교되는 수치다.

단독가구 주택 지역은 높은 주택 가격(평균 10만달러 상승), 높은 중간 소득(3만4000달러 상승), 높은 자가주택 보유 비율을 기록하며, 학교 급식 할인 혜택 어린이의 숫자도 평균 52%의 절반인 26%에 불과하다.

미국에서는 자가주택 보유는 중산층 진입의 상징으로 간주되고 있다.

감비 연구원은 “단독 가구주택 지역이 많은 도시는 우리가 생각할 수 있는 모든 통계숫자가 높게 나온다”고 말했다.

그는 “간단히 말해 어디에 사느냐가 사람의 인생의 질을 결정한다”고 말했다.

UCSF 베니오프 노숙자 및 주택 연구소(Benioff Homelessness and Housing Initiative)의 네드 레스니코프(Ned Resnikoff) 연구원은 주택이 부족한 곳에서는 반드시 노숙자가 증가한다고 밝혔다.

현재 캘리포니아주 인구 72%는 백인이 차지하지만, 노숙자는 54%에 불과하다. 반면 인구의 7%를 차지하는 흑인은 노숙자의 31%를 기록한다. 히스패닉/라티노의 전체 인구 대비 노숙자 비율은 39%-32%이며, 아시안은 16%-2%, 아메리카 원주민은 2%-4%, 태평양 도서인구는 1%-1%이다.

이 같은 현상이 발생하는 이유는 구조적 인종차별 때문이라고 레스니코프 연구원은 설명했다.

캘리포니아주 주택 가격이 올라가고 거주비가 상승하는 이유는 백인들이 자신들의 거주지에 다른 인종을 들이려 하지 않기 때문이다.

특히 조닝 제한규정, 특별구역 지정, 그리고 1950년 대 제정된 캘리포니아 주헌법은 주내 저소득층 주택 건축을 어렵게 만들고 있다.

버클리의 비영리단체 임비(Yimby, Yes in my backyard)의 매튜 루이스(Matthew Lewis)는 자신이 살고 있는 지역의 다양한 주택 및 소득수준을 지적하며 “단독주택 규정은 저소득층 주택단지에서도 가능하다”고 말했다. 그러나 현행 규정 아래서 주민의 다양성이 보장되지 못하고 있다고 그는 지적했다.

그는 1972년 LA시가 “도심 내의 교외” (suburbia within the city atmosphere) 정책을 지키기 위해 다세대 주택의 “거주구역 줄이기” (downzoning) 방침을 시행한 것을 예로 들었다.

그 결과 한때 1000만명 거주구역이었던 LA는 410만명으로 줄어들었다. 그는 “합법적으로 주택 숫자를 반토막냈다”고 지적했다.

루이스는 또 19070년 샌프란시스코시에서 LA와 비슷한 정책을 시행하면서 만든 환경영향평가 보고서(Environmental Impact Report)를 예로 들었다. 이 보고서는 “샌프란시스코 지역의 거주비 및 주택 수급상황을 고려해” “특정 유형의 가구를 몰아내야
한다”고 설명하고 있다.

루이스는 “이런 식의 정책이 캘리포니아주에서 계속돼 왔다”고 말했다.

그러나 이제 주택 문제는 조닝 제한 차원을 벗어나고 있다. 그는 “캘리포니아 주민 상당수가 주거비에 너무 많은 돈을 써서 지원이 필요하다”고 말했다.

캘리포니아주는 1978년 13번 제안 (Prop 13)을 통해 기존 건물에 대한 재산세를 동결해버렸다. 그러나 신규 주택은 시장에 나올 때마다 현행 세율이 적용된 세금이 부과된다.

루이스는 “따라서 현행 세율이 적용된 주택이 더 많이 시장에 나와야 세수가 더 많이 증진되고, 이 돈이 저렴한 주택 지원에 사용된다”고 설명했다.

이 같은 상황을 타개하기 위해 캘리포니아 주의회는 지난 8월 26일 새로운 건축법을 통과시켰다. 이 법은 기존 단독주택만 허가된 구역에 다세대 주택 건축을 허가했으며, 토지 주인이 토지를 두개로 분할해 새로운 주택을 건축할수 있는 길을 열었다. 뉴섬 주지사는 지난 9월 16일 이 법에 서명했다.

루이스는 “뒤늦은 감이 있지만 2세대 주택이건 4세대 주택이건 허용됐다는 사실만으로도 중요한 첫걸음”이라며 “하지만 모든 문제를 해결하기엔 아직 갈길이 멀다”고 평가했다.

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