Personas de color, que son propietarias de casas en California, ya se enfrentan a muchas amenazas a su casa familiar. Ahora más que nunca se arriesgan a la ejecución hipotecaria o “foreclosure” cuando el alivio hipotecario de la era de la pandemia se agote antes de siquiera enterarse que existe.
En una conferencia de prensa celebrada el jueves 2 de noviembre y organizada conjuntamente por Ethnic Media Services y Housing and Economic Rights Advocates (HERA) (Defensores de los derechos económicos y de vivienda), abogados especializados en vivienda y expertos en hipotecas explicaron cómo los propietarios pueden conservar sus viviendas familiares frente a estas amenazas, mientras que personas de color, que son propietarios de vivienda, compartieron sus experiencias personales de lucha por preservar el patrimonio generacional.
Amenazas que enfrentan propietarios de vivienda
Joe Jaramillo, abogado principal de HERA, una organización estatal sin ánimo de lucro dedicada a la defensa y los servicios jurídicos en materia de vivienda, afirma que las principales amenazas a las que se enfrentan los propietarios vulnerables son “conservar la casa familiar cuando fallece un padre o un abuelo; financiar programas de Energía limpia evaluada en función de la propiedad (PACE, por sus siglas en inglés) que ponen en riesgo la vivienda del prestatario si no se pagan; y las segundas hipotecas “zombis” “que acechan a los prestatarios con facturas inesperadas y amenazas de ejecución hipotecaria.”
El fallecimiento de un familiar propietario de una vivienda supone una amenaza cuando no hay testamento ni fideicomiso, de modo que los seres queridos tienen que pasar por un arduo, largo y costoso tribunal testamentario para heredarla mientras los impuestos sobre la propiedad, el seguro y las hipotecas se acumulan con una responsabilidad poco clara de quién debe pagar. Jaramillo dijo que los hogares negros y latinos reportan consistentemente mayores riesgos de ejecución hipotecaria por este problema.
Añadió que PACE, que financia mejoras en el hogar de energía limpia como la solar con préstamos, que no requieren desembolso inicial, son cobrados mediante la adición de cuantiosas sumas a los impuestos a la propiedad; esto ha puesto a miles de propietarios de color de California en riesgo de ejecución hipotecaria en todo el estado.
“Suena bien en teoría”, dijo Jaramillo, “pero muchos vendedores y contratistas apuntan a hogares de bajos ingresos y tergiversan los costos o instalan mejoras que no funcionan o no están conectadas, como los paneles solares.”
Un tercer factor, continuó, son las hipotecas zombis: “segundos préstamos a menudo suscritos al mismo tiempo que una hipoteca de primer gravamen más grande, divididos para permitir a los prestatarios evitar grandes pagos iniciales y aplicar parte del segundo a la cuota inicial”.
Antes del desplome inmobiliario de 2008, muchos préstamos depredadores a alto interés se comercializaban intensamente a propietarios de bajos ingresos con la seguridad de que el valor de sus viviendas no haría más que subir; tras el desplome, los prestamistas de segundas hipotecas zombis dejaron de facturar porque las viviendas valían menos que estas hipotecas, y los propietarios asumieron que el segundo préstamo se había condonado, o que se enmendó con el primero o desapareció con la quiebra. Sin embargo, ahora que el valor de la vivienda ha vuelto a subir, los cobradores han vuelto con años de intereses y comisiones.
Se agotan las ayudas clave para los propietarios de viviendas
El California Mortgage Relief Program (Programa de alivio hipotecario de California) es la principal forma en que los propietarios de viviendas han podido superar estas amenazas, puntualizó Rebecca Franklin, presidenta de la Agencia de financiación de la vivienda de California (CalHFA).
Desde que se puso en marcha a nivel federal en diciembre de 2021, más de 23,000 californianos han conservado sus hogares gracias al programa, que ofrece subvenciones de hasta $80,000 dólares por vivienda por un total de casi 650 millones de dólares repartidos hasta ahora.
Sin embargo, dado que se proyecta que el fondo único de mil millones de dólares se agotará en 2025, y probablemente antes, instó a los propietarios a aprovechar esta oportunidad.
A diferencia de los programas de ayuda de la Gran Recesión, éste “es una subvención que no hay que devolver”, explicó Franklin. “A menudo, cuando los propietarios oyen hablar de nuestro programa, dicen: ‘Conseguir $80,000 dólares que no se tienen que devolver, es demasiado bueno para ser verdad, esto no es real’. Y es real. Ciertos grupos raciales se vieron más afectados económicamente debido a la pandemia, y un objetivo de este programa es conservar su riqueza generacional y proteger a estos compradores de vivienda por primera vez que tanto sacrificaron para conseguir un hogar para sus familias.”
Incluso si los compradores de vivienda no cumplen con los criterios del programa – “ingresos de bajos a moderados, tiene que ser su residencia principal, no pueden ser propietarios de otras viviendas en el estado”—, dijo que los propietarios pueden ponerse en contacto con CalHFA para solicitar asesores de vivienda o servicios jurídicos.
Deudas abusivas
Johanna Torres, coordinadora de programas de los Servicios legales rurales de California (CRLA, por sus siglas en inglés), explicó que, incluso cuando existen ayudas como la subvención hipotecaria, muchos servicios hipotecarios no informan a los propietarios sobre ellas, lo que deja a muchos vulnerables ante una deuda pendiente desconocida.
Su cliente, Saúl de la Cruz, compartió su experiencia con esta deuda en forma de hipoteca zombi.
Tras comprar una casa para su familia en Salinas justo antes de la Gran Recesión de 2007, la familia de la Cruz obtuvo dos préstamos hipotecarios. La segunda empresa dejó de ponerse en contacto con él durante la crisis. Entonces modificó la primera hipoteca, asumió que la segunda -por $14.600 dólares- estaba incluida, y casi 15 años después recibió una solicitud del segundo prestamista para empezar a negociar con el fin de evitar la ejecución hipotecaria. Pidió prestado el dinero a familiares y amigos, y ahora lucha por mantener ambas hipotecas.
Aunque leyes como la Real Estate Settlement Procedures Act (Ley de procedimientos de liquidación de bienes inmuebles) obligan a la mayoría de las compañías hipotecarias a facilitar extractos periódicos al comprador, añade Jaramillo. “Éste es un problema habitual que vemos. Estos prestamistas abusivos no facilitan a los prestatarios la información a la que deberían tener derecho para averiguar si realmente deben las cantidades que se les reclaman”.
El alivio hipotecario, clave para salvar a los propietarios de la crisis
A medida que las tasas de ejecución hipotecaria vuelven a niveles anteriores a la pandemia, subvenciones como California Mortgage Relief son fundamentales para proteger a las familias de la pérdida de su bien intergeneracional más valioso—el hogar familiar, afirmó Mary Day, abogada de HERA.
Su cliente, Danny Bishop, compartió su propia historia de cómo salvó su casa de Richmond de la ejecución hipotecaria provocada por la confusión burocrática y el deterioro de la salud familiar. Como el dueño anterior de casa anterior, su madre, comenzó a sufrir demencia en 2015, su hermano descuidó la propiedad, la cual comenzó a tener multas por un total final por encima de $90,000 por violaciónes de código y evasión de impuestos de propiedad.
Day, quien trabajaba en ese entonces con la ciudad de Richmond, dijo que los $56,000 dólares adeudados por infracciones de código eran un error, cifra que fue reducida posteriormente a menos de $30,000 dólares.
“Nunca me dijeron por qué me cobraban tanto”, dice Bishop. “Me decían que siguiera limpiando el patio trasero, que hacía un ‘buen trabajo’, y un día me cobraron decenas de miles”.
Esta falta de respuesta burocrática es habitual cuando se trata de los retos a los que se enfrentan los propietarios de viviendas que buscan ayuda.
“Cuanto mayor es la entidad, más se resisten a tratar situaciones individuales”, afirma Day. “A pesar de que el código tributario les otorga la facultad discrecional de conceder desgravaciones, después de seis meses nos dijeron que no lo harían”. Un error del municipio y esta sanción fiscal provocaron un efecto de bola de nieve en el que la familia se vió forzada a enfrentar la ejecución hipotecaria… y la burocracia fue lo que dificultó las cosas. California mortgage relief ha sido el salvador de la familia”.
